購(gòu)房已十余年，未能辦理過(guò)戶(hù)手，案外人可否申請(qǐng)執(zhí)行？

購(gòu)房已十余年，未能辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)，案外人可否申請(qǐng)執(zhí)行？
作者|王景林律師

蕪湖范先生十余年前從開(kāi)發(fā)商處購(gòu)得一幢房屋，由于開(kāi)發(fā)商原因，一直未能辦理過(guò)戶(hù)登記。前兩年，案外人因與開(kāi)發(fā)商債務(wù)糾紛，申請(qǐng)執(zhí)行該房屋，本案經(jīng)過(guò)一審、二審，均判決范先生敗訴，準(zhǔn)許執(zhí)行該房屋。范先生無(wú)法接受，現(xiàn)已委托筆者為其申請(qǐng)?jiān)賹彙?

一、案情回顧
2011年5月，范先生與蕪湖聯(lián)合公司簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，約定范先生向其購(gòu)買(mǎi)一幢房產(chǎn)，價(jià)值100余萬(wàn)元。合同簽訂后不久，范先生便付清全部房款。2015年起，范先生及家人開(kāi)始在涉案房屋居住至今。
2012年開(kāi)發(fā)商老板被捕入獄，涉案工程出現(xiàn)爛尾現(xiàn)象。因開(kāi)發(fā)商原因，涉案房屋一直未能辦理過(guò)戶(hù)登記。
2022年，案外人因與蕪湖聯(lián)合公司民間借貸糾紛一案，申請(qǐng)執(zhí)行涉案房屋。范先生提出書(shū)面異議，法院裁定中止執(zhí)行。隨后，案外人起訴至法院。
二、法院審理
蕪湖中院審理后認(rèn)為，一、范先生提供的買(mǎi)賣(mài)合同內(nèi)容存在不合理之處，對(duì)其真實(shí)性難以認(rèn)定；二、范先生自認(rèn)在案涉房產(chǎn)同一區(qū)域，其配偶名下登記有一處住宅?？梢?jiàn)，即使其主張購(gòu)買(mǎi)案涉房屋系用于家庭居住，顯然亦不符合 《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》 第二十九第二項(xiàng)的法定情形。三、范先生提供的付款憑據(jù)，尚不足其主張的合同約定總房屋價(jià)款的百分之五十。
一審法院最終判決，準(zhǔn)許執(zhí)行登記在蕪湖聯(lián)合公司名下的涉案房屋。范先生不服一審判決，遂向安徽高院上訴。
安徽高院審理后認(rèn)為，案涉房屋被查封及其提起執(zhí)行異議時(shí)，范先生與其配偶名下尚有其他可用于居住的房產(chǎn)。故本案不適用于《執(zhí)行行異議和復(fù)議規(guī)定》第29條之規(guī)定，應(yīng)依照該規(guī)定第28條予以審查。
范先生訴稱(chēng)，其于2011年6月付清全部購(gòu)房款后，蕪湖聯(lián)合公司就向其交付了案涉房屋。直至案涉房屋于2021年12月29日被查封時(shí)，長(zhǎng)達(dá)十年余的時(shí)間中，范先生未能舉證證明其在合理期限內(nèi)曾要求蕪湖聯(lián)合公司提供相關(guān)辦證材料，要求其協(xié)助辦理房屋產(chǎn)權(quán)證，故，其所舉證據(jù)不足以證明其對(duì)案涉房屋產(chǎn)權(quán)未完成過(guò)戶(hù)登記不存在過(guò)錯(cuò)。
此外，范先生提交的多份商品房買(mǎi)賣(mài)合同不僅內(nèi)容不一致且其中存在明顯不合常理的地方。因此，依據(jù)現(xiàn)有證據(jù)，范先生與蕪湖聯(lián)合公司是否在案涉房屋被查封前已簽訂了合法有效的商品房買(mǎi)賣(mài)合同亦是存疑的。
二審法院最終判決駁回上訴，維持原判。
——蕪湖中院（2022）皖02民初8 3號(hào)民事判決書(shū)
——安徽高院（2023）皖民終218號(hào)民事判決書(shū)
三、律師點(diǎn)評(píng)
一審中，范先生提供《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》二份。
一份合同上，標(biāo)明網(wǎng)上簽訂時(shí)間為2011年 5月2 0日，而合同載明的交房時(shí)間為2010年9月30日前。
另一份合同，系從房屋產(chǎn)權(quán)部門(mén)調(diào)取，標(biāo)明網(wǎng)上簽訂時(shí)間為2011年6月7日，但合同法律依據(jù)部分竟然載明“根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》”。
法院據(jù)此認(rèn)為二份合理真實(shí)性無(wú)法認(rèn)定。范先生稱(chēng)另一份合同系從房管部門(mén)調(diào)取，最簡(jiǎn)單的做法就是，可以直接向房管部門(mén)核實(shí)其真?zhèn)涡?，但法院不愿主?dòng)核實(shí)。
一審法院比較草率，并未能查明本案客觀事實(shí)。
二審中，范先生提供的付款憑證基本上得到認(rèn)可，但法院適用《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第28條規(guī)定，認(rèn)定未辦理房產(chǎn)證范先生存在過(guò)錯(cuò)，另外，合同還是存疑。
范先生曾多次聯(lián)系蕪湖聯(lián)合公司，要求為其辦理房產(chǎn)過(guò)戶(hù)，均因公司老板被捕入獄無(wú)人管事，因而導(dǎo)致其未能辦成過(guò)戶(hù)登記。范先生顯然不存在過(guò)錯(cuò)。二審亦未能主動(dòng)查明事實(shí)。
更為搞笑的是，范先生兒子與他同時(shí)購(gòu)買(mǎi)的房子，與他遇到同樣的問(wèn)題，一審、二審均是相同的法官，但一審、二審判決他兒子勝訴，卻判決范先生敗訴。
《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》第28條和第29條，屬于法條競(jìng)合。作為個(gè)人買(mǎi)受人，實(shí)踐中允許選擇適用第28條或第29條。
本案存在爭(zhēng)議較大，目前筆者已為范先生向最高人民法院申請(qǐng)?jiān)賹彙?
四、相關(guān)法條
1.《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》
第二十八條，金錢(qián)債權(quán)執(zhí)行中，買(mǎi)受人對(duì)登記在被執(zhí)行人名下的不動(dòng)產(chǎn)提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書(shū)面買(mǎi)賣(mài)合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動(dòng)產(chǎn)；（三）已支付全部?jī)r(jià)款，或者已按照合同約定支付部分價(jià)款且將剩余價(jià)款按照人民法院的要求交付執(zhí)行；（四）非因買(mǎi)受人自身原因未辦理過(guò)戶(hù)登記。
第二十九條，金錢(qián)債權(quán)執(zhí)行中，買(mǎi)受人對(duì)登記在被執(zhí)行的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)名下的商品房提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書(shū)面買(mǎi)賣(mài)合同；（二）所購(gòu)商品房系用于居住且買(mǎi)受人名下無(wú)其他用于居住的房屋；（三）已支付的價(jià)款超過(guò)合同約定總價(jià)款的百分之五十。
2.《全國(guó)法院民商事審判工作會(huì)議紀(jì)要》
第125條，“買(mǎi)受人名下無(wú)其他用于居住的房屋”，可以理解為在案涉房屋同一設(shè)區(qū)的市或者縣級(jí)市范圍內(nèi)商品房消費(fèi)者名下沒(méi)有用于居住的房屋。商品房消費(fèi)者名下雖然已有1套房屋，但購(gòu)買(mǎi)的房屋在面積上仍然屬于滿(mǎn)足基本居住需要的，可以理解為符合該規(guī)定的精神。
第127條，“實(shí)踐中，對(duì)于該規(guī)定的前3個(gè)條件，理解并無(wú)分歧。對(duì)于其中的第4個(gè)條件，理解不一致。一般而言，買(mǎi)受人只要有向房屋登記機(jī)構(gòu)遞交過(guò)戶(hù)登記材料，或向出賣(mài)人提出了辦理過(guò)戶(hù)登記的請(qǐng)求等積極行為的，可以認(rèn)為符合該條件。買(mǎi)受人無(wú)上述積極行為，其未辦理過(guò)戶(hù)登記有合理的客觀理由的，亦可認(rèn)定符合該條件”。